台幣暴升，央行不打房了？解讀楊金龍口中「自住客鬆綁貸款」

台灣房市近期因央行總裁的表態，與新台幣強升而呈現「量跌價撐」，怎麼解讀？ （前情提要：房市比特幣「黃金交叉」來了！帥過頭喊房價再跌2成：2025必有第八波打房、分兩次打 ） （背景補充：台灣央行決議暫不推動第八波打房！銀行高層請命「再打會出事」示警三大隱憂 ） 自去年九月央行祭出號稱「金龍風暴」的第七波選擇性信用管制以來，台灣房市淪為欠打沙包，房貸審核趨嚴讓買氣下沉 。然而，近期央行總裁楊金龍的談話及新台幣的強勢表現，似乎為房市場帶來解套轉機。 楊金龍鬆口，自住客笑了？ 市場高度關注5月8日央行總裁楊金龍於立法院的表態。他首度鬆口，針對總量管制政策，若影響民眾購屋或換屋權益，央行將評估調整，可能排除「一般民眾購屋貸款」，未來或僅針對法人（如建商）進行限制 。 楊金龍此話一出，像是為房市打了一劑吊命針，特別是自住型房客而言，貸款資金來源有望鬆綁可說是雨後綻春。 房地產收藏家「老黃」在其臉書粉絲團直言，楊總裁此番談話是「具有風向球意義的政策訊號」。他分析，央行態度轉變有三點： 一、2025年預估交屋量高達3.1萬戶，若無法順利貸款，恐引爆違約潮； 二、先前管制已引發民怨，質疑政策錯殺無辜； 三、央行不願被貼上「系統僵化」的標籤。 老黃預期，若政策真鬆綁，首購族門檻可望降低，換屋族交屋流程更順暢，建商推案信心回穩，房價抗跌力道增強，蛋白、蛋殼區甚至可能出現修復性反彈。成交量則有機會V型反轉，價格在高檔震盪。 怕房市泡沫破？ 我們揣測楊金龍的深層想法，若央行試圖在「避免泡沫持續擴大」與「維持市場基本流動性」之間取得平衡，面對龐大的交屋潮壓力，若自住買方無法取得融資，可能造成整體金融系統性風險。 因此將自然人與法人貸款脫鉤處理，可說是央行在風控下的彈性應對。即便實際政策尚未調整，單是這樣的「政策風向切割」已對不動產市場心理產生不小影響，買賣雙方從過去一年的悲觀，轉為「既期待又怕受傷害」。 台幣旺到房市？ 另一方面，近月新台幣兌美元匯率爆發走強，一度越關30元成為亞洲強勢貨幣之一。市場普遍預期美元兌新台幣匯率將在31至33之間波動，而中經院則預估2025年兌美元平均為32.51元。 台幣強勢對房市是甜頭還是棒子？專家看法分歧。品嘉建設董事長胡偉良示警，此波升值伴隨出口衰退、內需緊縮，若無配套，恐引發「價格撐住，成交骨折」的危機 。他認為，升值過快反而讓高資產族群與法人資金趨於觀望，加上出口商獲利縮水可能影響中產階級購屋能力，對房市實為慢性衝擊。他建議應優先鬆綁首購自住族群的貸款限制，並鼓勵台商資金回流投入都市更新等實體建設項目。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則點出，當前時空背景與2019至2021年台幣升值帶動房價上揚的時期不同，當時房市正從谷底復甦，且有疫情後的通膨及營建成本暴漲等因素疊加。目前若無大規模外資或美元轉換資金實際投入房市，短期內對供需影響相對有限。 住商機構也認為，匯率對房價的影響更像是「隔山打牛」，雖有遞延效應，但台幣升值對股市的提振作用更為直接，房市買氣可能間接受其牽動。 房市現況整理：價平量縮 觀察近期市場數據，2025年第一季全台房價雖僅微幅下修約1.8%，但成交量卻較去年同期萎縮超過三成，呈現「價量背離」。 六都今年3月的建物買賣移轉棟數雖較2月有所增加，但與去年同期相比仍大減21.1%；整個第一季的總移轉棟數48,035棟，年減幅更達23.6%。 清華安富房價指數顯示，今年1月全國房價指數年增率仍有8.60%，台北市亦有4.34%的年增幅。 信義房價指數則顯示，今年第一季台北市房價指數較上一季下跌3.78%，但年比仍微增1.08%；新北市則季增0.93%，年增8.64%。說明房價雖在高檔，但已出現盤整跡象。 供給面來看：今年第一季全台住宅類建照核發量達35,221宅，年增高達44.7%；使照核發量亦有31,616宅，創下2006年以來同期新高，這意味著未來將有龐大交屋潮湧現。 銀行機構對房市的態度也趨於謹慎。國際信評機構惠譽（Fitch Ratings）雖評估2025年台灣銀行業整體展望為中性，但也示警房地產相關放款風險正逐漸加大，截至2024年8月底，房地產放款已佔銀行國內總放款的37.5%。 銀行對於建築融資（土建融）的態度也轉趨嚴格 。面對央行先前將餘屋貸款成數降至三成的規定，建商資金壓力不輕，部分業者可能透過提供優惠或彈性付款方式加速餘屋去化，但多數建商在營建成本高漲下，仍傾向「不降價」銷售 。 相關報導 科普｜RWA現實世界資產有哪些？信貸、債券、不動產.. 聯準會最新《褐皮書》分析：企業隱憂升級，市場與政策壓力加劇 〈台幣暴升，央行不打房了？解讀楊金龍口中「自住客鬆綁貸款」〉這篇文章最早發佈於動區BlockTempo《動區動趨-最具影響力的區塊鏈新聞媒體》。