近日，中國央行在2024年10月21日宣佈下降25個基點（BP），在本年度已累計下降了60BP，開啟了新一輪的降息潮。在本輪降息週期中，居住用途商業地產的投資回報情況或將有較好的改善。

本文將主要從行業現狀、貨幣政策、央地政策、海內外投資回報情況對比等幾個維度進行分析。

行業現狀
在廣州、深圳、北京、成都等城市，投資者普遍能購買的租售比高的公寓，其投資回報率一般為5%-6%（含物業等其他費用）。這一數字遠遠高於普通住宅約1.5%的租售比。那麼，中國在經歷了一連串降息後，這個行業會產生什麼樣的影響呢？

實際收益率可以用租售比減去中國銀行5年整存整取利率1.8%，得出的風險溢價為：
風險溢價 = 租售比 - 中行5年利率 = 5% - 1.8% = 3.2%

貨幣政策
中國的降息降準政策本質上是降低融資端的成本。一般來說，投資品的投資回報率由無風險利率加上風險溢價組成。在無風險利率降低的情況下，投資回報率（租售比）理論上也應下降。然而，由於租金構成的投資回報率較難大幅變化，
可以預見的是：
假設未來融資端成本下降至0，如果中國進入零利率甚至負利率時代，若風險溢價仍為3.2%，這意味著居住型商業地產年投資回報率僅為3.2%。此時，租金需要比當前下降36%，這幾乎是不可能發生的事情。這表明，儘管融資成本大幅下降，但實際上很難對居住型商業地產的租售比造成過大沖擊。相反，缺乏其他高性價比投資品的市場環境，可能導致居住型商業地產資產價格的抬升。

央地政策
目前，央地提倡住房雙軌制。隨著中國城鎮化率的基本完成，地方政府的角色也逐漸從增量基建轉向存量基建資產的盤活。在各大一線城市，保障性住房的比例在住房雙軌制的2025計劃中提高到了整體新增住房的50%左右。
這些保障性住房並非來源於新的基建，而是由政府統一收購的存量房產進行二次翻新租賃。例如，廣州成立的“廣州安居集團”。這些企業的運營成本直接關係到個人購買公寓放租的租金是否會受到衝擊。
根據市場多家長租公寓的運營情況，“收房成本”在50%是長租公寓持續盈利的平衡線。這意味著，即便政府推行保障性住房，其租金價格也只會略高於或持平於現有市場價格。

房屋老化問題
以當前的租售比來衡量未來，其實存在一定的不合理性，特別是房屋老化的問題。合理情況下，房屋修繕費用應該佔租金的多少呢？參考日本，修繕費和管理費一般不超過租金的5%-10%。

總結在未來即將到來的低息時代，結合國內普遍缺少高收益產品的情況，商業地產的長租生意或許會成為一門好生意。
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