暗号化資産の風がアメリカの不動産業界に吹き込んだ

Deng Tong、ゴールデンファイナンス

現地時間水曜日、アメリカ連邦住宅金融庁（FHFA）の長官Pulteがソーシャルメディアに投稿しました：**「徹底的な研究を経て、トランプ大統領がアメリカを『暗号通貨の首都』にするというビジョンに従い、今日、私はファニーメイとフレディマックに対して、暗号通貨を住宅ローン申請の認定資産として準備を進めるよう命じました。」**この指令は、アメリカ政府が企業の住宅ローン資格評価における資産審査基準の大きな転換を支持していることを示しており、同時にトランプ政権がアメリカにおける暗号通貨の普及を促進するという既定の目標とも一貫しています。

ついに、暗号資産の風がアメリカの不動産業界に吹き込んできました。

一、なぜ暗号通貨を担保ローン申請の認定資産として扱うのか？

核心原因はアメリカの不動産市場が不景気であることです。過去50年間、アメリカの住宅所有率は比較的安定しており、約62%の人口が住宅を所有しています。しかし、近年新たに住宅を申請する人の数が急激に減少しています。2022年初頭にモーゲージ金利がパンデミックの低水準から上昇して以来、アメリカの不動産市場は持続的に低迷しています。昨年の住宅販売は近30年の谷底に落ち込み、2年連続で販売低迷の状態にあります。今年に入っても高金利と住宅価格の抑制により改善の兆しが見えません。Redfinのデータによれば、4月時点で全米の不動産市場では売り手の数が買い手よりも約34%多いです。

さらに、抵当貸付の発放数量（つまり、貸し手と借り手が協力して抵当貸付を形成するプロセス）は、2024年中頃に歴史的最低レベルに近づき、2025年第1四半期にはほとんど改善が見られませんでした。発放数量の減少、特に再融資の減少は、2つの主要な要因、すなわち住宅供給の問題と借入コストに起因しています。

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2012年から2026年第3四半期までの住宅ローン組成予測。 ソース: Statista

まず、住宅供給の増加は需要を満たすには不十分です。住宅建設は遅れており、より多くの住宅が潜在的な購入者ではなく投資家によって購入されています。また、高齢の住宅所有者は依然として介護施設に移るのではなく、自宅に住み続けることを選んでいます。

借入コストがますます高くなっており、多くの人々が融資量の減少をインフレを抑制するために連邦準備制度が金利を引き上げたことに帰している。しかし、サブプライム危機の後遺症として、銀行の融資審査の厳しさも無視できない。例えば：頭金は20％未満ではならず、信用スコアは700以上でなければならず、安定した収入源の証明が必要など。多くの不動産取引は、買い手が融資を受けられないためにキャンセルされている。

これらの不利な要因に直面して、アメリカ政府は住宅所有者がより簡単に借り入れできる方法を模索し、最終的には暗号通貨に希望を託しました。

2. 米国連邦住宅金融局の(FHFA)指令の内容の簡単な概要

アメリカ連邦住宅金融局（FHFA）の長官プルテが現地時間水曜日に暗号通貨を住宅ローン申請の認定資産として位置付ける指令に署名したことは、暗号通貨がアメリカの住宅ローンのコアシステムに初めて組み込まれたことを示しています。以下は指令の原文です：

米国連邦住宅金融局(FHFA)

について：命令を発行し、暗号通貨をリスク評価の資産（ファニー・メイとフレディ・マック）と見なす

決定第2025-360号

指示を発行し、暗号通貨をフレディ・マックおよびファニーメイに提供される一戸建て住宅ローンの資産と見なす

フレディ・マックとファニーメイ（以下「企業」と称する）は、慎重な基準を通じて住宅ローン二次市場に安定性と流動性を提供し、持続可能な長期的な住宅所有権を確保することで、アメリカの住宅金融システムにおいて重要な役割を果たしています。

暗号通貨は新興資産クラスであり、株式や債券市場の外で富を蓄積する機会を提供する可能性があります。

ローン決済前に暗号通貨が米ドルに交換されていない場合、暗号通貨は通常、「企業」に提供される担保ローンの担保リスク評価プロセスで考慮されません。

米国連邦住宅金融庁 (FHFA) は、企業向けの単一家住宅ローンのリスク評価において、追加の借り手資産を考慮することが、企業向け機関が利用可能な全資産情報を評価し、信用力のある借り手が持続可能な住宅所有権を実現するのを促進する可能性があることを確認しました。したがって、米国連邦住宅金融庁は受託者として、各企業向け機関に対し、暗号通貨をそれぞれの単一家住宅ローンのリスク評価における準備資産として考慮する提案を準備するよう指示します。暗号通貨を米ドルに換金する必要はありません。 各企業向け機関は、米国の規制された中央集権取引所で証明および保管でき、すべての適用法令に準拠する暗号通貨資産のみを考慮する必要があります。さらに、各企業向け機関は、自身の評価に基づき、追加のリスク軽減措置を検討する必要があり、市場の変動に応じた調整を行い、準備に占める暗号通貨の割合に十分なリスク調整を行うことを確保しなければなりません。いかなる変更を実施する前に、各企業は取締役会の承認を受け、その後、米国連邦住宅金融庁 (FHFA) に提出して審査を受ける必要があります。

この命令は直ちに発効し、合理的かつ実行可能な範囲内でできるだけ早く実施されるべきです。

ウィリアム・J・パルテ アメリカ連邦住宅金融局長

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三、暗号通貨を担保ローン申請の認定資産として位置付けることの意義は何か？

1. 不動産市場の現状を改善する

前述のように、アメリカの不動産市場は低迷しており、この政策は不動産市場の需要を刺激する可能性があります。より多くの暗号資産を保有する人々が購入者の仲間入りをすることで、市場の需要が増加し、不動産市場の低迷を緩和し、不動産市場の発展を安定させ、促進するために積極的な役割を果たすことができます。

2. 暗号の貸し手にとって良い

連邦住宅金融局 (FHFA) は、暗号通貨を正式に認め、より多くの借り手に対して規模の大きい連邦ローンプロジェクトを開放する可能性があります。2024年には、連邦住宅管理局だけで76万件を超える単一家住宅ローンが発行され、総額は2300億ドルに達しました。

アメリカ証券取引委員会（SEC）が発布した「従業員会計公告第121号」（Staff Accounting Bulletin No. 121）に基づく銀行規則により、ほとんどの銀行は2025年1月23日まで暗号通貨をサポートするローンまたはモーゲージを提供できません。この規則は、金融機関が貸借対照表上で暗号通貨を資産ではなく負債として計上することを要求しています。

しかし、連邦住宅局(FHA)、退役軍人局(VA)、そしてアメリカ農務省(USDA)などの連邦プログラムを通じて得られたローンは、現在借り手が暗号通貨を担保として使用することを許可していません。実際、一部の連邦ローンでは、暗号通貨の売却によるドルの清算金を頭金として使用することすら許可されない可能性があります。

ビットコイン担保ローンおよび債券会社「人民準備」（People's Reserve）の創設者CJコンスタンティノスは、ビットコインがファニーメイおよびフレディマックを通じて、連邦住宅金融局（FHFA）が規制するモーゲージ担保証券市場のリスクをさらに低下させるのに役立つと述べました。

3.暗号資産と伝統的金融システムの統合を推進する

FHFAの指令は、暗号通貨が伝統的金融分野において重要な突破口であり、デジタル資産がアメリカの住宅ローンコアシステムに組み込まれることを意味します。暗号通貨と法定通貨は、一般の生活において同様に重要な役割を果たします。また、一般の人々が暗号資産についての理解を深め、日常生活の中での普及を加速させることにもつながります。

第四、業界の専門家はどう見ているか？

ビットコイン支持者は、プルテのオープンな態度を称賛し、一部の人々はデジタル資産に貸し手が好む機能がすでに組み込まれていると述べています。例えば、透明な紙の記録などです。

• レッドフィンのチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー：「これは暗号通貨の支持者にとって重要な勝利であり、デジタル資産が他の資産と同等の扱いを受けることを可能にしました。」 現在、株式投資は適格な準備資産としてリストされていますが、貸し出し機関は通常、ボラティリティの高い個別株や暗号通貨に対して割引評価を行います。「ボラティリティに基づいて合理的に評価を調整すれば、暗号資産を準備に含めることは完全に実行可能です。」
• Realtor.comの首席エコノミスト、ダニエル・ヘール：「**もし二つの大手が暗号通貨を担保として受け入れれば、銀行の現行ルールを強力に変えることになる。**もともと暗号資産を売却しなければならなかった人々——それが彼らが住宅購入を断念する主な理由かもしれない——は、今や直接融資資格を得ることができ、これは実質的に適格な購入者のプールを拡大する。」
• ビットコインマイニングサービスのBlockwareのアナリストMitchell Askewは次のように述べています：この資産の流動性と透明な保管（つまりその公共ブロックチェーン）は、それを住宅ローンの「完璧な担保」としています。

業界の一部の専門家もこれに懸念を表明しています。

• ビットコイン担保ローン会社のStrikeは、現在の形態の暗号通貨ローンにはいくつかのリスクが存在すると述べています。ボラティリティは主要な要因です。 BTCの価格が大幅に下落すると、ローン対価値比率が上昇し、「これは追加入金や清算を引き起こす可能性があります—不適切なタイミングで強制的に売却されることになります。」
• 一人の評論者は、貸付機関もリスクに直面していると考えています：「この分野のリスクモデルは本当に狂っています。従来の住宅ローンは、借り手の収入と資産が比較的安定していると仮定しています。今、あなたが直面しているのは、純資産が1週間で50%も変動する可能性のある借り手です。あなたの担保がビットコインからランダムなDeFiトークンまでさまざまな資産を含む場合、ポートフォリオのストレステストをどう行いますか？